De hypotheekrente in het Caribische deel van het Koninkrijk: Waarom zo hoog?

For the English version, click here

Introductie

Parelwitte stranden, een kristalheldere zee, ijskoude biertjes en een hoge hypotheekrente. Stuk voor stuk kenmerken van het eiland Aruba. Dit laatste is echter niet iets waar mensen vaak aan denken als ze aan Aruba denken. Het komt vaak ter sprake als men gaat nadenken over het kopen van een huis op Aruba. Of ze nu een huis op Aruba kopen om met pensioen te gaan, een carrière op te bouwen of gewoon op vakantie te gaan, ze zullen het idee om een huis te kopen allemaal een beetje onaantrekkelijk vinden als ze de gemiddelde hypotheekrente die Aruba (5,7%)¹ met die van Nederland (1,85%)² en de rest van de wereld vergelijken. Maar wat zou de reden hiervoor kunnen zijn? Maakt Aruba geen deel uit van het Nederlandse Koninkrijk? Moet men niet op zijn minst een hypotheekrente hebben die enigszins in de buurt komt van die van Nederland?

In dit artikel vertellen Giantcarlo Croes en Dr. Leo de Haan van de Centrale Bank van Aruba, en een onafhankelijke econoom, Randall Croes van Sagicor Life, ons iets meer over de redenen waarom er een dusdanig grote discrepantie bestaat tussen de hypotheektarieven op Aruba en in Nederland.

De bescheiden economie van Aruba

Leo de Haan, promovendus van de Erasmus Universiteit met meer dan 30 jaar ervaring bij de Nederlansche Bank, geeft aan wat een van de belangrijkste indicatoren is voor de grote discrepantie: “Aruba heeft een hogere risicofactor ten opzichte van Nederland. Een economie als die van Aruba, die vooral afhankelijk is van een enkele industrie, brengt meer risico met zich mee. Aruba heeft momenteel (pre-COVID-19) een BBB+ credit rating, terwijl Nederland een AAA rating heeft. Dit betekent dat de risicopremie op de Arubaanse overheidsschuld hoger is dan die op de Nederlandse overheidsschuld”. De reden waarom de credit rating van staatsobligaties invloed heeft op de hypotheekrente is dat de financieringskosten van de commerciële banken gekoppeld zijn aan het rendement van staatsobligaties. De rente op staatsobligaties is een belangrijke maatstaf voor de rente die banken aanbieden aan hun depositohouders en kredietverstrekkers. Een hogere rente op staatsobligaties betekent dus hogere financieringskosten voor banken en daarom moeten banken hogere hypotheekrentes vaststellen.

“Het ontbreken van deze schaalvoordelen betekent dat de operationele kosten van deze instellingen moeten worden gedekt door minder leningen, wat leidt tot hogere rentetarieven.” 

Verder benoemt Giantcarlo Croes, die meer dan 15 jaar werkzaam bij de Centrale Bank van Aruba heeft gewerkt, dat er ook andere factoren zijn die zouden kunnen verklaren waarom Aruba zo’n grote discrepantie heeft met haar hypotheekrente in vergelijking met Nederland. Hij vermeldt dat financiële instellingen op het eiland niet de schaalvoordelen hebben die banken in het buitenland wel hebben. “Het ontbreken van deze schaalvoordelen betekent dat de operationele kosten van deze instellingen moeten worden gedekt door minder leningen, wat leidt tot hogere rentetarieven.”

Een andere interessante factor die mogelijk kan bijdragen aan deze discrepantie is dat de Nederlanders een zogenaamde “Bureau Krediet Registratie (BKR)” hebben, wat een kredietregistratiebureau is. Dit bureau houdt toezicht op de hoeveelheid krediet die elke persoon heeft en financiële instellingen kunnen dit gebruiken om te beoordelen of aanvragers al dan niet in aanmerking komen voor een nieuwe lening en om hun risicoprofiel nauwkeuriger te bepalen. Dit verlaagt het risico voor financiële instellingen en vervolgens de rente. “Aruba heeft geen soortgelijk kredietregistratiebureau. Dit draagt bij aan de informatieasymmetrie waar de markt mee te maken zou krijgen en kan zeker een andere reden zijn waarom de lokale banken hogere hypotheekrentes hebben dan in andere landen. In hoeverre dit gebeurt is echter niet bekend”, zegt Giantcarlo.

Desalniettemin kunnen de meningen vanuit de Centrale Bank van Aruba verschillen van meningen en redenen die in de praktijk aan de orde komen. Randall Croes, directeur van Sagicor Life Aruba, is een bekende econoom onder de Arubanen. Randall stelt dat er nog een andere reden is waarom de hypotheekrente op Aruba zo hoog ligt. “Eenvoudige vraag en aanbod van geld dragen hier ook aan bij”, zegt Randall. Randall geeft aan dat de spaarrente op Aruba laag ligt en dat de mogelijkheden om te investeren in onroerend goed op Aruba veilig zijn en een veel hoger rendement opleveren dan spaarrekeningen.

Toch vermeldt Randall dat banken op Aruba wel degelijk één groot voordeel hebben als het gaat om vraag en aanbod. “Een voordeel dat de banken op Aruba hebben is de verplichte storting van 6% van de salarisadministratie van elke werknemer voor hun pensioensparen. Deze maandelijkse storting blijft 20 jaar lang bij de bank en heeft de banken aanzienlijk geholpen bij het verschaffen van de geldhoeveelheid. Dit heeft er op zijn beurt toe bijgedragen dat de rentetarieven lager zijn dan voorheen en dat banken niet langer afhankelijk zijn van individuele investeerders die hun geld op een spaarrekening te plaatsen”.

“Je kunt op Aruba geen geld drukken zoals in de Verenigde Staten.”

Bovendien zijn het vooral het kredietrisico en de behoedzaamheid die de banken ertoe verplichten hun kapitaal te beschermen om grote schokken op de markt te kunnen opvangen. Dit is een van de redenen waarom ze de hoge marges beschermen. De kapitaalposities van de banken zijn hoog, want in kleine markteconomieën zoals Aruba kunnen de economische schokken verwoestend zijn en is er niemand om je te helpen. “Je kunt op Aruba geen geld drukken zoals in de Verenigde Staten”, zegt Randall. “Dus, de enige reserve die we hebben is het kapitaal dat banken hebben. Daarom moeten de marges altijd zo groot zijn dat het de banken een aanzienlijke winst garandeert om op deze manier een economische neergang te kunnen doorstaan.”

Hoewel, wat kan er aan dit alles worden gedaan? Zijn er geen andere mogelijkheden om een gunstigere hypotheekrente op Aruba te krijgen?

Wat zijn de mogelijkheden om een lagere hypotheekrente te krijgen op Aruba?

“Het is mogelijk om een lening van een bank buiten Aruba te krijgen”, zegt Giantcarlo. “Je moet er echter wel rekening mee houden dat je valutarisico’s loopt (afhankelijk van de valuta waarin de lening is uitgedrukt), en er is ook een ‘deviezen provisie’, (een valutawisselbelasting), van 1,3% die daar nog bij komt. Het verkrijgen van de lening is echter niet zo eenvoudig als het klinkt”.

Randall vermeldt dat niet veel buitenlandse banken bereid zijn om mensen een hypotheek te geven omdat ze eerst zouden moeten geloven in de vastgoedmarkt van Aruba. In het verleden gaf de Rabobank echter wel leningen aan burgers die op Aruba woonden. 

Verder vermeldt Giantcarlo dat ambtenaren een hypotheeklening kunnen krijgen van het APFA (Algemeen Pensioen Fonds Aruba) tegen een lagere hypotheekrente dan bij lokale banken, maar dit is niet voor iedereen toegankelijk.

De gemiddelde persoon zal vaak niet in aanmerking komen voor een gunstige hypotheekrente bij een van deze instellingen. Daarom vermeldt Giantcarlo dat de andere financiële instellingen, zoals verzekeringsmaatschappijen, niet vergeten mogen worden. “Door een gebrek aan andere investeringsmogelijkheden zijn verzekeringsmaatschappijen ook hypotheekleningen gaan verstrekken. Na 10/10/2010 hadden de verzekeringsmaatschappijen op Curaçao een groot overschot aan liquide middelen en dit heeft zeker invloed gehad op de hypotheken en andere leningen op de ABC-eilanden.” Randall vermeldt dat de obligatiemarkt op Curaçao en St. Maarten na 10/10/2010 is verdwenen, omdat de Nederlandse overheid ze allemaal had overgenomen in het kader van de deal van 10/10/2010. Er lag destijds een grote stapel contant geld die verplaatst moest worden omdat er geen lokale obligaties meer waren die de verzekeringsmaatschappijen konden kopen. Met minimale investeringsmogelijkheden op de ABC-eilanden wendden de verzekeringsmaatschappijen zich al snel tot de vastgoedmarkt. Daarom kunnen hier ook hypothecaire leningen worden aangekocht.

Conclusie

Aruba heeft meerdere redenen om een hogere hypotheekrente te hebben dan Nederland. Er zijn verschillende manieren om van deze hogere tarieven af te wijken, maar het heeft zijn complicaties. Desalniettemin kan, geciteerd uit het State of the Economy rapport van de Centrale Bank van Aruba van 2019, worden opgemerkt dat burgers nog steeds hypotheekrentes bij lokale banken blijven afsluiten: “Woninghypotheken namen toe ondanks het feit dat consumenten aangaven dat het minder geschikt werd om een hypotheek te krijgen. Dit kan het resultaat zijn van de overheid die de toekenning van grond aan bewoners voor de bouw van huizen opdrijft”. De vraag naar nieuwe woningen op Aruba is nog steeds groot. Mensen zijn nog steeds bereid om nieuwe woningen te kopen op Aruba, ook al zijn de hypotheektarieven niet gunstig. Waarschijnlijk is dit gewoon de prijs die mensen bereid zijn te betalen om in het paradijs te wonen.

¹Centrale Bank van Aruba – Annual Statistical Digest 2019, p. 9, 2019 Housing Mortgages
²DNB – Bancaire rente op zuiver nieuw afgesloten woninghypotheken huishoudens naar rentevaste periode – https://statistiek.dnb.nl/dashboards/rente/index.aspx
³”Fundacion Cas pa Comunidad Arubano (FCCA) is een stichting die begin 1979 door de Arubaanse regering is opgericht met als doel het tekort aan sociale woningen op te lossen en de Arubaanse gezinnen, met name die met minder financiële middelen, een goede huisvesting te bieden.” – https://fcca.com/pages/about/