Is er perspectief op de huizenmarkt?

For the English version, click here.

Het kopen van een woning, dat klinkt voor veel studenten als Chinees. Het klinkt als een onmogelijke opgave, en meer dan 80% van de studenten vindt het heel slecht gaan met de woningmarkt. Is het nou echt zo slecht gesteld met de huizenmarkt, of zijn er toch mogelijkheden? In dit artikel zullen we de situatie op de huizenmarkt voor net afgestudeerden onder de loep nemen.

Impact Duo

Allereerst speelt de studieschuld een rol in de maandlasten. Dit heeft impact op de maximale hypotheek die je kan krijgen. Wanneer de studieschuld onder het huidige leenstelsel is opgebouwd, gaan hypotheekverstrekkers ervan uit van een wegingsfactor van 0,35%. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat 0,35% van de studieschuld maandelijks wordt afgelost. Concreet houdt dit in wanneer je 4 jaar lang €1000 per maand leent, en dus een totale studieschuld hebt opgebouwd van €48.000, dat je maandlasten voor de studieschuld €168 per maand bedraagt. Dit kan dan dus niet aan woonlasten worden besteedt, en zal worden afgetrokken van de maximale hypotheek die je kan krijgen. Als je onder het oude stelsel van voor 2015 valt en een basisbeurs ontving, dan wordt er gewerkt met een wegingsfactor van 0,65%  omdat de studieschuld in 15 jaar moet worden terugbetaald in plaats van 40 jaar. Studenten die onder beide stelsels vallen kunnen kiezen welke aflostermijn ze nemen, en afhankelijk daarvan wordt de wegingsfactor bepaald. Tijdens de aanloopfase van het terugbetalen van de studieschuld wordt voor deze groep echter door hypotheekverstrekkers standaard uitgegaan van de 15 jarige aflostermijn, wat resulteert in een lagere maximale hypotheek. Duo geeft hiervoor wel aan dat er een verklaring kan worden overlegd waarin de keuze voor de aflostermijn in staat wordt bevestigd, wat dit probleem zou moeten verhelpen. De gemiddelde studieschuld ligt rond de €16.500 voor alle studenten. De schuld ligt voor mensen tussen de 25 en 30 jaar gemiddeld op €20.300.

Inkomen

Een andere essentiële factor voor het maximale hypotheekbedrag is het inkomen. Het gemiddelde startsalaris na het afronden van een WO-master ligt rond de €2.500-€3000 bruto per maand. Een jaar na het afronden van de Master Finance ligt het gemiddelde salaris op €3.166. voor de master Accountancy is het gemiddelde salaris één jaar na het afstuderen €2.770.

Hypotheek

Neem het scenario dat je de master Finance afrondt. Na een jaar verdien je het gemiddelde salaris en beschik je over een vast contract. Je hebt een studieschuld van €20.300 onder het nieuwe stelsel, en verder heb je geen andere openstaande schulden. Als alleenstaande vraag je een hypotheek aan. De maximale hypotheek die je kan krijgen ligt met deze gegevens rond de €150.000. Dit gaat om een annuïteitenhypotheek van 30 jaar met 4.02% rente met een rentevaste periode van 20 jaar. Je betaalt dan €535 per maand.

De huidige huizenmarkt

Is het mogelijk om een starterswoning te kopen als je maximaal €150.000 kunt lenen? Wanneer je in of rondom Tilburg een woning zou willen kopen, beginnen de goedkoopste koopwoningen met  prijzen van rond de twee ton. Zonder een eigen bijdrage is het dus al onmogelijk om een woning te kopen in deze situatie. Er is dus minimaal €50.000 eigen bijdrage nodig exclusief de kosten koper.

Ontwikkeling huizenmarkt

Is er wellicht meer perspectief in de nabije toekomst? De Nederlandsche bank en ABN AMRO verwachten dat in 2023 de huizenprijzen dalen met 6%. Rabobank en ING verwachten een daling van gemiddeld 3%. Een verdere daling wordt ook in 2024 verwacht. De oorzaken hiervan zijn voornamelijk de hoge hypotheekrente en een lager besteedbaar inkomen als gevolg van de inflatie. Een stijging van de hypotheekrente heeft uiteraard ook invloed op de betaalbaarheid van koopwoningen. Een verdere stijging van hypotheekrente zal de huizenprijzen doen dalen, maar dit komt door een lagere betaalbaarheid vanuit de vraagzijde. Daarbij komend zijn er aanhoudende problemen in de bouw, waardoor de bouw van nieuwe woningen achter blijft lopen op de vraag. Er is geen spoedige verbetering op dit vlak zichtbaar. Op de korte termijn lijkt de huizenmarkt zich dus niet positiever te ontwikkelen, met name voor starters.

Conclusie

Het is dus een flink karwei voor de gemiddelde net afgestudeerde om een koopwoning te bemachtigen. Met alleen een hypotheek is dit vrijwel onmogelijk. Op de korte termijn gaat dit ook niet veel beter worden. Dat het merendeel van de studenten het slecht vindt gaan met de woningmarkt is dus terecht. Zonder opgebouwd vermogen, of vermogende ouders die bij willen springen lijkt het dus op een “mission impossible”.