Er zijn in de afgelopen twintig jaar talloze adviezen en onderzoeken uitgekomen naar de Nederlandse woningmarkt en het fiscaal stelsel, waarbij de hypotheekrenteaftrek, ook wel HRA genoemd, niet buitenschot bleef. Zowel binnenlandse als buitenlandse instanties, waaronder recentelijk het Centraal Planbureau (CPB), De Nederlandsche Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF), hebben geadviseerd tot de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
Wat is de Hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek is een fiscale aftrekregeling waarbij het bezit van een eerste eigen woning of een eerste eigen woning in aanbouw wordt bevoordeeld. Zo is het mogelijk een deel van de rente die wordt betaald over een hypotheek, of andersoortige lening ten behoeve van de aankoop of aanbouw van de woning, af te trekken van het belastbaar inkomen onder box 1. Het bedrag wordt vervolgens, na maandelijkse aanvraag of na de jaarlijkse belastingaangifte, terugbetaald. De maximale aftrek is op dit moment 37,56%, dat betekent dat 37,56% van de hypotheekkosten, zowel de rente als andere eenmalige financieringskosten (notaris, taxateur, etc.), afgetrokken mag worden van het belastbaar inkomen onder box 1.
De Hypotheekrenteaftrek geldt ook als een soort tegenhanger van het eigenwoningforfait, waarbij een bepaald percentage van de WOZ-waarde wordt opgeteld bij het belastbaar inkomen onder box 1. Echter is er ook een interactie tussen hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait, aangezien er een aftrekregeling is voor mensen met een kleine of geen eigenwoningschuld. Als de hypotheekrente aftrek kleiner is dan het eigenwoningforfait, zal het grootste deel van het eigenwoningforfait afgetrokken worden van de verhoging van het belastbaar inkomen. De meeste woningbezitters zullen te maken hebben met een eigenwoningforfait van 0,35%; als ze door hun kleine hypotheek meer lasten hebben door het eigenwoningforfait dan baten van de hypotheekrenteaftrek, kunnen ze komend jaar 71,867% van het verschil aftrekken van het eigenwoningforfait. Deze regeling wordt echter afgebouwd en bedroeg vorig jaar nog 76,667%.
Van breekpunt en H-woord tot een doorn in het oog
De hypotheekrenteaftrek komt uit 1893 en is ingesteld door toenmalig minister van financiën Nicolaas Pierson, maar sinds de financiële crisis van 2008 is de wens tot de afbouw ervan toegenomen, met name vanuit de hoek van financiële instanties, die het als risico zagen voor een instabiele hypotheekmarkt. Sinds 2014 is de hypotheekrenteaftrek dan ook geleidelijk afgebouwd vanaf 52%, eerst met 0.5 procentpunt per jaar, maar vanaf 2020 versneld met 3 procentpunt per jaar. Nadat in 2023 het tarief van 36,93% was bereikt, werd besloten tot geleidelijke verhoging van de hypotheekrenteaftrek, waardoor het tarief in 2026 37,56% bedraagt.
Achter de schermen is er als sinds jaar en dag een vurig politiek debat gaande. In de verkiezingen van zowel in 2007 als in 2010 formuleerden het CDA en de VVD de afbouw van de hypotheekrenteaftrek als een breekpunt voor een eventuele kabinetsformatie, en dit breekpunt werd in de verkiezingen van 2025 dan ook opnieuw van stal gehaald, ditmaal enkel door de VVD. In politiek Den Haag werd de hypotheekrenteaftrek lange tijd bestempeld als ‘het H-woord’, mede omdat voor iedereen duidelijk was dat de afbouw ervan onmogelijk bespreekbaar was. Echter bleek uit berekeningen ook dat de staatskas in 2004 €7 miljard, in 2005 €10 miljard en in 2009 maar liefst €11 miljard misliep door het bestaan de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek kostte de staatskas in 2025 moment overigens ook weer ruim €10 miljard. Met de zware bezuinigingsdoelstelling van kabinet Rutte II werd de afbouw van de hypotheekrenteaftrek dan ook gezien als een acceptabel en noodzakelijk kwaad. De hypotheekrenteaftrek is de linkse partijen nog altijd een door in het oog, ze lijken er dan ook zo snel mogelijk vanaf te willen. Het verkiezingsprogramma van GroenLinks-PvdA stelde in 2025 zelfs dat de hypotheekrenteaftrek in 8 jaar tijd, dus met ongeveer 4,7 procentpunt per jaar en daarmee meer dan ooit tevoren, afgebouwd diende te worden, wat veel heviger is dan de 30 jaar die het CDA liefst wou nemen. Volgens het nieuwe regeerakkoord zal de hypotheekrenteaftrek vooralsnog onaangetast blijven, naar wens van de VVD.
Wie profiteert er eigenlijk van de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek maakt deel uit van een breed pakket aan fiscale en non-fiscale maatregelen waarmee inkomenspolitiek wordt bedreven op de woningmarkt. Zo is er naast de hypotheekrenteaftrek ook de huurtoeslag, het eerdergenoemde eigenwoningforfait en de Wet Betaalbare Huur. Deze bevoordelen allemaal specifieke groepen in de samenleving, zo profiteren mensen met een eerste eigen woning en een hypotheekschuld van de hypotheekrenteaftrek, en profiteren mensen met lagere inkomens eerder van de huurtoeslag en de Wet Betaalbare Huur. Het eigenwoningforfait is dan weer een kostenpost voor mensen met een eerste eigen woning. Met de ‘eerste’ eigen woning wordt in deze context overigens enkel bedoeld dat dit de woning die daadwerkelijk door de eigenaar wordt bewoond, niet dat het de chronologisch eerste woning is.
Van de 7,2 miljoen Nederlandse huishoudens kan bijna de helft gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Daarbij zijn het voornamelijk mensen met modale en hogere inkomens die een hypotheek hebben op hun eigen huis, mede omdat armere groepen vaak geen eigen huis kunnen kopen. Het zouden dus voornamelijk rijkere groepen in de samenleving zijn die profiteren van deze regeling die de staatskas ruim €10 miljard per jaar kost. Echter zijn er, zoals eerder genoemd, ook andere fiscale regelingen die juist armere groepen helpen, zo kost de huurtoeslag de staatskas jaarlijks zo’n € 5,28 miljard, terwijl hier slechts 1,59 miljoen mensen gebruik van kunnen maken. Het zou er daarmee op lijken dat juist groepen die in de vrije sector huren en daarmee vrijwel nooit recht hebben op huurtoeslag aan het kortste eind trekken. Zij hebben geen ‘koopsubsidie’ in vorm van de hypotheekrenteaftrek en ook geen huursubsidie. Daarmee lijkt er een situatie te zijn ontstaan waarin specifieke groeperingen relatief veel profijt hebben van het uitvoerige fiscale beleid op de woningmarkt.
De vraag zou echter ook moeten zijn of starters in effect werkelijk profiteren van de hypotheekrenteaftrek , en huurders van de huurtoeslag, of dat dit voordeel in een woningmarkt met een vraagoverschot — of simpelweg een tekort aan huizen — maximaal wordt benut voor het verkrijgen van hogere hypotheek. De hypotheekrenteaftrek werkt namelijk lasten verlagend, en zorgt er daarmee voor dat financieringsmogelijkheden en de draagkracht voor een hypotheek bij hetzelfde inkomen toeneemt. Dat betekent ook dat kopers een hogere prijs kunnen betalen, echter zal dat op een dusdanig krappe woningmarkt betekenen dat ze die hogere prijs moeten betalen. Het zou dus kunnen dat de hypotheekrenteaftrek volledig is verrekend in huizenprijzen en dat enkel de verkoper, en daarmee dus de reeds bestaande huizeneigenaar, hiervan profiteert. Daarnaast verlaagt de hypotheekrenteaftrek de netto rentelasten, waardoor de financieringskosten lager liggen. Dit zou een accelererend effect kunnen hebben op prijsstijgingen op de woningmarkt, maar of de grootte van dit effect wordt fel bediscussieerd.
Hervormen, behouden of afschaffen?
De politieke discussie over de hypotheekrenteaftrek woedt al lang, en er lijkt nog geen einde aan te komen. De drie smaken die daarin lijken te zijn ontstaan zijn hervormen, behouden en afschaffen, waarvan de laatste het populairst, ook onder onderzoekers. Echter moet de hypotheekrenteaftrek ook hierbij in de bredere context van alle fiscale regelingen worden gezien. Het gaat in discussies namelijk vaak over het versnellende effect van stijgingen van woningprijzen, waar een redelijke wetenschappelijke consensus over bestaat, maar dit effect is waarschijnlijk zeer beperkt. Het is hoe dan ook zeker dat de hypotheekrenteaftrek als fiscale regeling de aankoop van een eerste huis t.o.v. een huurwoning aantrekkelijker maakt, daarnaast verruimt voor veel mensen de mogelijkheden voor de aanvraag van een hypotheek en daarmee heeft het een klein multiplier effect op het prijspeil.
Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou ook betekenen dat de mogelijkheden voor financiering van een eerste woning op korte termijn krapper zullen worden. Daarom dient afschaffing niet zo zeer gezien te worden als rem op prijsstijgingen op de huizenmarkt, maar vooral als hervorming binnen het fiscaal stelsel. Elke mogelijke aanpassing van de hypotheekrenteaftrek zou dan ook geleidelijk moeten gebeuren, om te voorkomen dat het tot chaotische prijsontwikkelingen of chaos binnen de fiscus leidt. Ook voor starters zou deze geleidelijke afbouw aangenamer zijn, omdat ze veelal meer zullen gaan verdienen, zowel door inflatie van lonen als door mogelijke carrièreontwikkelingen. Voorheen werd de hypotheekrenteaftrek al geleidelijk afgebouwd, maar sinds 2023 is dit stopgezet en zelfs voor een minuscuul gedeelte teruggedraaid.
Er is bovendien een breed scala aan fiscale regelingen die de huizenmarkt beïnvloeden, waarvan de meeste al genoemd zijn. Echter komt in box 3 rente op consumptieve uitgaven en tweede woningen ook in aanmerking voor belastingaftrek. Daarmee is de hypotheekrenteaftrek niet de enige ‘subsidieregeling’ is op de aankoop van een woning. Een herziening van de hypotheekrenteaftrek zou dus ook een discussie over deze regeling aan moeten wakkeren, maar ook over de huurtoeslag, de Wet Betaalbare Huur (die de zogenoemde huurprijzen in het middensegment reguleert en een bandbreedte hiervoor vaststelt), en het eigenwoningforfait.
Een alternatief op de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zou de verhoging van het eigenwoningforfait kunnen zijn, met waarschijnlijk dezelfde gevolgen, echter doet dit geen recht aan een ander belangrijk aspect van deze discussie: er zijn heel veel regelingen die vaak heel specifiek beleid voeren. Versimpeling van het fiscaal stelsel, mogelijk de grootste wens van fiscalisten en veel economen, zou vereisen dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd, de huurtoeslag wordt verlaagd en de aftrek in box 3 voor rente over consumptieve uitgaven en tweede woningen wordt afgebouwd. Dit zou geduld, stabiel en langjarig beleid, en vooral veel visie vergen. Het nieuwe coalitieakkoord rept dan ook geen woord over de versimpeling van het fiscaal stelsel.
Conclusie: politiek rumoer in een fiscaal moeras
De discussie over de hypotheekrenteaftrek lijkt tot de volgende tweede Kamerverkiezingen weer even beslecht, maar zal vermoedelijk te zijner tijd weer als lollig paradepaardje van stal worden gehaald. Daarmee wordt een structurele discussie over ons rommelige en gecompliceerde fiscale stelsel ontweken en blijft de focus gaan over de hypotheekrenteaftrek als problematische accelerator van de inflatie op de woningmarkt, niet als symptoom van een oerwoud aan belastingregelgeving. Voorlopig zal de hypotheekrenteaftrek in ieder geval voortbestaan, zij het als pispaaltje van economen, als zondebok van linkse politici, als steun en toeverlaat van rechtse politici of als goudmijn vol fool’s gold voor woningeigenaren. Hoe dan ook fungeert de discussie rond de hypotheekrenteaftrek veelal als politiek rookgordijn dat afleidt van de bredere problemen op zowel de woningmarkt, als in het Nederlands fiscaal stelsel.
