Een hypotheek na je studententijd: illusie of werkelijkheid?

For the English version, click here

Volgens cijfers van het CBS kampten er in Nederland zo’n 1,4 miljoen (oud-)studenten met een studieschuld in 2019 [1]. Dit is een toename van 388 duizend ten opzichte van 2015, het jaar waarin het nieuwe leenstelsel werd ingevoerd. Vanwege dit stelsel zagen veel studenten zich genoodzaakt om hun studie te bekostigen met geleend geld van de overheid. Aan de ene kant zorgt het lage rentepercentage ervoor dat studenten zo ongeveer gratis geld kunnen lenen. Een studieschuld brengt echter ook diverse nadelen met zich mee, waaronder het verkrijgen van een hypotheek.

Bij de invoering van het leenstelsel in 2015 zijn er vanuit de politiek diverse beloftes gedaan omtrent het onderwijs en de studieschuld zelf. Door het afschaffen van de basisbeurs zou de overheid op de lange termijn een bedrag van 1 miljard euro meer kunnen investeren in de onderwijskwaliteit van universiteiten en hogescholen. In de daaropvolgende jaren bleek echter dat er door deze instellingen minder geld voor uitgetrokken wordt dan beloofd. Ook is er gezegd dat een studieschuld nauwelijks invloed zou hebben op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen. En alhoewel het huidige leenstelsel aantrekkelijkere voorwaarden heeft dan het oude leenstelsel, blijkt achteraf toch dat de hypotheekverstrekker jouw studieschuld meeneemt als zwaarwegende factor in het bepalen van de hoogte van een hypotheek.

Hoe hoog wordt jouw hypotheek?

De maximale hypotheek die je kunt krijgen bij een bank wordt bepaald door verschillende factoren. Denk hierbij aan de waarde van de woning, de looptijd en rente van de hypotheek, en jouw bruto-inkomen en uitgaven. Een voordeel is dat de rentepercentages op hypotheken momenteel erg laag zijn. Dit heeft onder andere te maken met de historisch lage rentestand. Tegelijkertijd zijn in de afgelopen jaren de huizenprijzen echter ook flink gestegen. Met name in de Randstad is het snel gegaan, soms wel met meer dan 10% per jaar. En laten de steden in die regio nu net de steden zijn waar veel werkgelegenheid te vinden valt voor recent afgestudeerden en waar een succesvolle carrière in het verschiet ligt.

Maar hoe hoog is dan de hypotheek die jij zou kunnen krijgen als starter? Zolang je niet alle gegevens hebt, is het alleen mogelijk om een algemene berekening te maken. Maar ook hiervan valt al het een en ander te leren. Veel hypotheekverstrekkers hebben een rekentool die inzicht kan verschaffen in de te verwachten hoogte van de hypotheeklening.

Stel we gaan uit van een bruto jaarinkomen van 45 duizend euro, enkele jaren nadat je bent afgestudeerd. Zonder dat jij enige vorm van schulden hebt, komt jouw hypotheekbedrag dan uit op zo’n 205 duizend euro, een schappelijke hoogte. Uiteraard is dit bedrag lager als je overige schulden of kredieten hebt. Vervolgens zal ongetwijfeld de vraag gesteld worden of jij een studieschuld bij DUO hebt opgebouwd tijdens je studententijd. Zo ja, dan zal de bank een weegfactor toepassen die schat welk bedrag jij maandelijks moet terugbetalen aan DUO. Banken werken met een lagere weegfactor bij studieschulden die zijn opgebouwd binnen het nieuwe leenstelsel vergeleken met studieschulden binnen het oude leenstelsel. Een schuld die is opgebouwd na 1 juli 2015 heeft een weegfactor van 0,45%, wat inhoudt dat de bank ervan uitgaat dat jij iedere maand 0,45% van je oorspronkelijke studieschuld terugbetaalt aan DUO [2]. De achterliggende gedachte is dat deze terugbetaling een maandelijkse last vormt, waardoor jij een lager bedrag aan hypotheek kunt krijgen. Studieschulden die zijn opgebouwd vóór 1 juli 2015, met andere woorden onder het oude leenstelsel, hebben een aanzienlijk hogere weegfactor: 0,75%. De weegfactor is dan ook van grote invloed op de hoogte van jouw hypotheek.

“Een studieschuld die is opgebouwd onder het nieuwe leenstelsel heeft echter minder desastreuze gevolgen dan een studieschuld opgebouwd onder het oude leenstelsel”

Voortbordurend op het hypotheekbedrag van 205 duizend euro, nemen we nu een studieschuld (opgebouwd na 1 juli 2015) mee in de berekening. Een studieschuld van 20 duizend euro betekent een afname van het maximale hypotheekbedrag naar 178 duizend euro. En als jouw studieschuld 50 duizend euro bedraagt, dan is de hoogte van de hypotheek die jij kunt krijgen nog maar zo’n 138 duizend euro. Hierbij gaan we er dus vanuit dat je geen overige schulden of kredieten hebt. Als we deze hypotheekhoogtes vergelijken met de gemiddelde landelijke huizenprijs van 303 duizend euro in 2019 [3] én in acht nemen dat in provincies zoals Noord-Holland en Utrecht de huizenprijs nog een stuk hoger ligt, dan is de conclusie snel getrokken: een starter met een aanzienlijke studieschuld maakt een erg kleine kans om een huis te kunnen kopen, met name in de Randstedelijke provincies. Samen met het inkomen van een partner is het kopen van een huis weliswaar eenvoudiger, maar zelfs dan nog zal een riant inkomen van beide personen een vereiste zijn.

Is het slim om jouw studieschuld versneld terug te betalen?

Een studieschuld heeft dus een negatieve invloed heeft op de hoogte van de te verkrijgen hypotheek. Veel huidige en oud-studenten verwonderen zich daarom over de vraag of het zo snel mogelijk aflossen van een studieschuld zin heeft. Aan de ene kant heeft dit geen voordeel. Dit komt omdat de bank vaak niet kijkt naar de schuld die nog open staat, maar in plaats daarvan naar de hoogte van de oorspronkelijke studieschuld en de bijbehorende maandlasten.

Aan de andere kant kan een extra aflossing wél voordelig zijn. Sommige hypotheekverstrekkers nemen namelijk extra tussentijdse aflossingen mee in het bepalen van de hoogte van het hypotheekbedrag. In dit geval is het een aanrader om een weloverwogen keuze te maken tussen extra aflossen en dus een hoger hypotheekbedrag, of dit geld juist te gebruiken voor andere doeleinden zoals investeren.

Moet een studieschuld worden aangegeven bij de bank of niet?

Een studieschuld bij DUO wordt niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). De hypotheekverstrekker kan dus niet nagaan of jij gebruik hebt gemaakt van de maandelijkse bijdrage van Ome DUO toen je nog student was. Desondanks is het verzwijgen van je studieschuld geen aanrader. Stel je komt financieel gezien in de problemen waardoor je je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. In dat geval kan de Nationale Hypotheek Garantie bijspringen en dienen als een vangnet. Maar wanneer de bank erachter komt dat je toch een studieschuld hebt, dan bestaat de kans dat jouw recht op deze uitkering vervalt.

Conclusie

Het moge dus duidelijk zijn dat de bank een lager hypotheekbedrag aan jou verstrekt wanneer je een studieschuld hebt en deze aangeeft. Een studieschuld die is opgebouwd onder het nieuwe leenstelsel heeft echter minder desastreuze gevolgen dan een studieschuld opgebouwd onder het oude leenstelsel. Mijn advies is daarom om dit in je achterhoofd te houden en dit gegeven mee te nemen in jouw keuze om te lenen. Maar uiteraard is een hypotheek niet de enige relevante factor die een rol speelt in deze keuze. Daarom verwijs ik graag naar dit ‘Ome DUO’ artikel, waarin de keuze om te lenen wordt belicht vanuit verschillende perspectieven.