For the English version, click here. Het kopen van een woning, dat klinkt voor veel studenten als Chinees. Het klinkt als een onmogelijke opgave, en meer dan 80% van de studenten vindt het heel slecht gaan met de woningmarkt. Is het nou echt zo slecht gesteld met de huizenmarkt, of zijn er toch mogelijkheden? In dit artikel zullen we de situatie op de huizenmarkt voor net afgestudeerden onder de loep nemen. Impact Duo Allereerst speelt de studieschuld een rol in de maandlasten. Dit heeft impact op de maximale hypotheek die je kan krijgen. Wanneer de studieschuld onder het huidige leenstelsel is opgebouwd, gaan hypotheekverstrekkers ervan uit van een wegingsfactor van 0,35%. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat 0,35% van de studieschuld maandelijks wordt afgelost. Concreet houdt dit in wanneer je 4 jaar lang €1000 per maand leent, en dus een totale studieschuld hebt opgebouwd van €48.000, dat je maandlasten voor de studieschuld €168 per maand bedraagt. Dit kan dan dus niet aan woonlasten worden besteedt, en zal worden afgetrokken van de maximale hypotheek die je kan krijgen. Als je onder het oude stelsel van voor 2015 valt en een basisbeurs ontving, dan wordt er gewerkt met een wegingsfactor van 0,65% omdat de studieschuld in 15 jaar moet worden terugbetaald in plaats van 40 jaar. Studenten die onder beide stelsels vallen kunnen kiezen welke aflostermijn ze nemen, en afhankelijk daarvan wordt de wegingsfactor bepaald. Tijdens de aanloopfase van het terugbetalen van de studieschuld wordt voor deze groep echter door hypotheekverstrekkers standaard uitgegaan van de 15 jarige aflostermijn, wat resulteert in een lagere maximale hypotheek. Duo geeft hiervoor wel aan dat er een verklaring kan worden overlegd waarin de keuze voor de aflostermijn in staat wordt bevestigd, wat dit probleem zou moeten verhelpen. De gemiddelde studieschuld ligt rond de €16.500 voor alle studenten. De schuld ligt voor mensen tussen de 25 en 30 jaar gemiddeld op €20.300. Inkomen Een andere essentiële factor voor het maximale hypotheekbedrag is het inkomen. Het gemiddelde startsalaris na het afronden van een WO-master ligt rond de €2.500-€3000 bruto per maand. Een jaar na het afronden van de Master Finance ligt het gemiddelde salaris op €3.166. voor de master Accountancy is het gemiddelde salaris één jaar na het afstuderen €2.770. Hypotheek Neem het scenario dat je de master Finance afrondt. Na een jaar verdien je het gemiddelde salaris en beschik je over een vast contract. Je hebt een studieschuld van €20.300 onder het nieuwe stelsel, en verder heb je geen andere openstaande schulden. Als alleenstaande vraag je een hypotheek aan. De maximale hypotheek die je kan krijgen ligt met deze gegevens rond de €150.000. Dit gaat om een annuïteitenhypotheek van 30 jaar met 4.02% rente met een rentevaste periode van 20 jaar. Je betaalt dan €535 per maand. De huidige huizenmarkt Is het mogelijk om een starterswoning te kopen als je maximaal €150.000 kunt lenen? Wanneer je in of rondom Tilburg een woning zou willen kopen, beginnen de goedkoopste koopwoningen met prijzen van rond de twee ton. Zonder een eigen bijdrage is het dus al onmogelijk om een woning te kopen in deze situatie. Er is dus minimaal €50.000 eigen bijdrage nodig exclusief de kosten koper. Ontwikkeling huizenmarkt Is er wellicht meer perspectief in de nabije toekomst? De Nederlandsche bank en ABN AMRO verwachten dat in 2023 de huizenprijzen dalen met 6%. Rabobank en ING verwachten een daling van gemiddeld 3%. Een verdere daling wordt ook in 2024 verwacht. De oorzaken hiervan zijn voornamelijk de hoge hypotheekrente en een lager besteedbaar inkomen als gevolg van de inflatie. Een stijging van de hypotheekrente heeft uiteraard ook invloed op de betaalbaarheid van koopwoningen. Een verdere stijging van hypotheekrente zal de huizenprijzen doen dalen, maar dit komt door een lagere betaalbaarheid vanuit de vraagzijde. Daarbij komend zijn er aanhoudende problemen in de bouw, waardoor de bouw van nieuwe woningen achter blijft lopen op de vraag. Er is geen spoedige verbetering op dit vlak zichtbaar. Op de korte termijn lijkt de huizenmarkt zich dus niet positiever te ontwikkelen, met name voor starters. Conclusie Het is dus een flink karwei voor de gemiddelde net afgestudeerde om een koopwoning te bemachtigen. Met alleen een hypotheek is dit vrijwel onmogelijk. Op de korte termijn gaat dit ook niet veel beter worden. Dat het merendeel van de studenten het slecht vindt gaan met de woningmarkt is dus terecht. Zonder opgebouwd vermogen, of vermogende ouders die bij willen springen lijkt het dus op een “mission impossible”.
De hypotheekrente in het Caribische deel van het Koninkrijk: Waarom zo hoog?
For the English version, click here Introductie Parelwitte stranden, een kristalheldere zee, ijskoude biertjes en een hoge hypotheekrente. Stuk voor stuk kenmerken van het eiland Aruba. Dit laatste is echter niet iets waar mensen vaak aan denken als ze aan Aruba denken. Het komt vaak ter sprake als men gaat nadenken over het kopen van een huis op Aruba. Of ze nu een huis op Aruba kopen om met pensioen te gaan, een carrière op te bouwen of gewoon op vakantie te gaan, ze zullen het idee om een huis te kopen allemaal een beetje onaantrekkelijk vinden als ze de gemiddelde hypotheekrente die Aruba (5,7%)¹ met die van Nederland (1,85%)² en de rest van de wereld vergelijken. Maar wat zou de reden hiervoor kunnen zijn? Maakt Aruba geen deel uit van het Nederlandse Koninkrijk? Moet men niet op zijn minst een hypotheekrente hebben die enigszins in de buurt komt van die van Nederland? In dit artikel vertellen Giantcarlo Croes en Dr. Leo de Haan van de Centrale Bank van Aruba, en een onafhankelijke econoom, Randall Croes van Sagicor Life, ons iets meer over de redenen waarom er een dusdanig grote discrepantie bestaat tussen de hypotheektarieven op Aruba en in Nederland. De bescheiden economie van Aruba Leo de Haan, promovendus van de Erasmus Universiteit met meer dan 30 jaar ervaring bij de Nederlansche Bank, geeft aan wat een van de belangrijkste indicatoren is voor de grote discrepantie: “Aruba heeft een hogere risicofactor ten opzichte van Nederland. Een economie als die van Aruba, die vooral afhankelijk is van een enkele industrie, brengt meer risico met zich mee. Aruba heeft momenteel (pre-COVID-19) een BBB+ credit rating, terwijl Nederland een AAA rating heeft. Dit betekent dat de risicopremie op de Arubaanse overheidsschuld hoger is dan die op de Nederlandse overheidsschuld”. De reden waarom de credit rating van staatsobligaties invloed heeft op de hypotheekrente is dat de financieringskosten van de commerciële banken gekoppeld zijn aan het rendement van staatsobligaties. De rente op staatsobligaties is een belangrijke maatstaf voor de rente die banken aanbieden aan hun depositohouders en kredietverstrekkers. Een hogere rente op staatsobligaties betekent dus hogere financieringskosten voor banken en daarom moeten banken hogere hypotheekrentes vaststellen. “Het ontbreken van deze schaalvoordelen betekent dat de operationele kosten van deze instellingen moeten worden gedekt door minder leningen, wat leidt tot hogere rentetarieven.” Verder benoemt Giantcarlo Croes, die meer dan 15 jaar werkzaam bij de Centrale Bank van Aruba heeft gewerkt, dat er ook andere factoren zijn die zouden kunnen verklaren waarom Aruba zo’n grote discrepantie heeft met haar hypotheekrente in vergelijking met Nederland. Hij vermeldt dat financiële instellingen op het eiland niet de schaalvoordelen hebben die banken in het buitenland wel hebben. “Het ontbreken van deze schaalvoordelen betekent dat de operationele kosten van deze instellingen moeten worden gedekt door minder leningen, wat leidt tot hogere rentetarieven.” Een andere interessante factor die mogelijk kan bijdragen aan deze discrepantie is dat de Nederlanders een zogenaamde “Bureau Krediet Registratie (BKR)” hebben, wat een kredietregistratiebureau is. Dit bureau houdt toezicht op de hoeveelheid krediet die elke persoon heeft en financiële instellingen kunnen dit gebruiken om te beoordelen of aanvragers al dan niet in aanmerking komen voor een nieuwe lening en om hun risicoprofiel nauwkeuriger te bepalen. Dit verlaagt het risico voor financiële instellingen en vervolgens de rente. “Aruba heeft geen soortgelijk kredietregistratiebureau. Dit draagt bij aan de informatieasymmetrie waar de markt mee te maken zou krijgen en kan zeker een andere reden zijn waarom de lokale banken hogere hypotheekrentes hebben dan in andere landen. In hoeverre dit gebeurt is echter niet bekend”, zegt Giantcarlo. Desalniettemin kunnen de meningen vanuit de Centrale Bank van Aruba verschillen van meningen en redenen die in de praktijk aan de orde komen. Randall Croes, directeur van Sagicor Life Aruba, is een bekende econoom onder de Arubanen. Randall stelt dat er nog een andere reden is waarom de hypotheekrente op Aruba zo hoog ligt. “Eenvoudige vraag en aanbod van geld dragen hier ook aan bij”, zegt Randall. Randall geeft aan dat de spaarrente op Aruba laag ligt en dat de mogelijkheden om te investeren in onroerend goed op Aruba veilig zijn en een veel hoger rendement opleveren dan spaarrekeningen. Toch vermeldt Randall dat banken op Aruba wel degelijk één groot voordeel hebben als het gaat om vraag en aanbod. “Een voordeel dat de banken op Aruba hebben is de verplichte storting van 6% van de salarisadministratie van elke werknemer voor hun pensioensparen. Deze maandelijkse storting blijft 20 jaar lang bij de bank en heeft de banken aanzienlijk geholpen bij het verschaffen van de geldhoeveelheid. Dit heeft er op zijn beurt toe bijgedragen dat de rentetarieven lager zijn dan voorheen en dat banken niet langer afhankelijk zijn van individuele investeerders die hun geld op een spaarrekening te plaatsen”. “Je kunt op Aruba geen geld drukken zoals in de Verenigde Staten.” Bovendien zijn het vooral het kredietrisico en de behoedzaamheid die de banken ertoe verplichten hun kapitaal te beschermen om grote schokken op de markt te kunnen opvangen. Dit is een van de redenen waarom ze de hoge marges beschermen. De kapitaalposities van de banken zijn hoog, want in kleine markteconomieën zoals Aruba kunnen de economische schokken verwoestend zijn en is er niemand om je te helpen. “Je kunt op Aruba geen geld drukken zoals in de Verenigde Staten”, zegt Randall. “Dus, de enige reserve die we hebben is het kapitaal dat banken hebben. Daarom moeten de marges altijd zo groot zijn dat het de banken een aanzienlijke winst garandeert om op deze manier een economische neergang te kunnen doorstaan.” Hoewel, wat kan er aan dit alles worden gedaan? Zijn er geen andere mogelijkheden om een gunstigere hypotheekrente op Aruba te krijgen? Wat zijn de mogelijkheden om een lagere hypotheekrente te krijgen op Aruba? “Het is mogelijk om een lening van een bank buiten Aruba te krijgen”, zegt Giantcarlo. “Je moet er echter wel rekening mee houden dat je valutarisico’s loopt (afhankelijk van de valuta waarin de lening is uitgedrukt), en er is ook een ‘deviezen provisie’, (een
Een hypotheek na je studententijd: illusie of werkelijkheid?
For the English version, click here Volgens cijfers van het CBS kampten er in Nederland zo’n 1,4 miljoen (oud-)studenten met een studieschuld in 2019 [1]. Dit is een toename van 388 duizend ten opzichte van 2015, het jaar waarin het nieuwe leenstelsel werd ingevoerd. Vanwege dit stelsel zagen veel studenten zich genoodzaakt om hun studie te bekostigen met geleend geld van de overheid. Aan de ene kant zorgt het lage rentepercentage ervoor dat studenten zo ongeveer gratis geld kunnen lenen. Een studieschuld brengt echter ook diverse nadelen met zich mee, waaronder het verkrijgen van een hypotheek. Bij de invoering van het leenstelsel in 2015 zijn er vanuit de politiek diverse beloftes gedaan omtrent het onderwijs en de studieschuld zelf. Door het afschaffen van de basisbeurs zou de overheid op de lange termijn een bedrag van 1 miljard euro meer kunnen investeren in de onderwijskwaliteit van universiteiten en hogescholen. In de daaropvolgende jaren bleek echter dat er door deze instellingen minder geld voor uitgetrokken wordt dan beloofd. Ook is er gezegd dat een studieschuld nauwelijks invloed zou hebben op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen. En alhoewel het huidige leenstelsel aantrekkelijkere voorwaarden heeft dan het oude leenstelsel, blijkt achteraf toch dat de hypotheekverstrekker jouw studieschuld meeneemt als zwaarwegende factor in het bepalen van de hoogte van een hypotheek. Hoe hoog wordt jouw hypotheek? De maximale hypotheek die je kunt krijgen bij een bank wordt bepaald door verschillende factoren. Denk hierbij aan de waarde van de woning, de looptijd en rente van de hypotheek, en jouw bruto-inkomen en uitgaven. Een voordeel is dat de rentepercentages op hypotheken momenteel erg laag zijn. Dit heeft onder andere te maken met de historisch lage rentestand. Tegelijkertijd zijn in de afgelopen jaren de huizenprijzen echter ook flink gestegen. Met name in de Randstad is het snel gegaan, soms wel met meer dan 10% per jaar. En laten de steden in die regio nu net de steden zijn waar veel werkgelegenheid te vinden valt voor recent afgestudeerden en waar een succesvolle carrière in het verschiet ligt. Maar hoe hoog is dan de hypotheek die jij zou kunnen krijgen als starter? Zolang je niet alle gegevens hebt, is het alleen mogelijk om een algemene berekening te maken. Maar ook hiervan valt al het een en ander te leren. Veel hypotheekverstrekkers hebben een rekentool die inzicht kan verschaffen in de te verwachten hoogte van de hypotheeklening. Stel we gaan uit van een bruto jaarinkomen van 45 duizend euro, enkele jaren nadat je bent afgestudeerd. Zonder dat jij enige vorm van schulden hebt, komt jouw hypotheekbedrag dan uit op zo’n 205 duizend euro, een schappelijke hoogte. Uiteraard is dit bedrag lager als je overige schulden of kredieten hebt. Vervolgens zal ongetwijfeld de vraag gesteld worden of jij een studieschuld bij DUO hebt opgebouwd tijdens je studententijd. Zo ja, dan zal de bank een weegfactor toepassen die schat welk bedrag jij maandelijks moet terugbetalen aan DUO. Banken werken met een lagere weegfactor bij studieschulden die zijn opgebouwd binnen het nieuwe leenstelsel vergeleken met studieschulden binnen het oude leenstelsel. Een schuld die is opgebouwd na 1 juli 2015 heeft een weegfactor van 0,45%, wat inhoudt dat de bank ervan uitgaat dat jij iedere maand 0,45% van je oorspronkelijke studieschuld terugbetaalt aan DUO [2]. De achterliggende gedachte is dat deze terugbetaling een maandelijkse last vormt, waardoor jij een lager bedrag aan hypotheek kunt krijgen. Studieschulden die zijn opgebouwd vóór 1 juli 2015, met andere woorden onder het oude leenstelsel, hebben een aanzienlijk hogere weegfactor: 0,75%. De weegfactor is dan ook van grote invloed op de hoogte van jouw hypotheek. “Een studieschuld die is opgebouwd onder het nieuwe leenstelsel heeft echter minder desastreuze gevolgen dan een studieschuld opgebouwd onder het oude leenstelsel” Voortbordurend op het hypotheekbedrag van 205 duizend euro, nemen we nu een studieschuld (opgebouwd na 1 juli 2015) mee in de berekening. Een studieschuld van 20 duizend euro betekent een afname van het maximale hypotheekbedrag naar 178 duizend euro. En als jouw studieschuld 50 duizend euro bedraagt, dan is de hoogte van de hypotheek die jij kunt krijgen nog maar zo’n 138 duizend euro. Hierbij gaan we er dus vanuit dat je geen overige schulden of kredieten hebt. Als we deze hypotheekhoogtes vergelijken met de gemiddelde landelijke huizenprijs van 303 duizend euro in 2019 [3] én in acht nemen dat in provincies zoals Noord-Holland en Utrecht de huizenprijs nog een stuk hoger ligt, dan is de conclusie snel getrokken: een starter met een aanzienlijke studieschuld maakt een erg kleine kans om een huis te kunnen kopen, met name in de Randstedelijke provincies. Samen met het inkomen van een partner is het kopen van een huis weliswaar eenvoudiger, maar zelfs dan nog zal een riant inkomen van beide personen een vereiste zijn. Is het slim om jouw studieschuld versneld terug te betalen? Een studieschuld heeft dus een negatieve invloed heeft op de hoogte van de te verkrijgen hypotheek. Veel huidige en oud-studenten verwonderen zich daarom over de vraag of het zo snel mogelijk aflossen van een studieschuld zin heeft. Aan de ene kant heeft dit geen voordeel. Dit komt omdat de bank vaak niet kijkt naar de schuld die nog open staat, maar in plaats daarvan naar de hoogte van de oorspronkelijke studieschuld en de bijbehorende maandlasten. Aan de andere kant kan een extra aflossing wél voordelig zijn. Sommige hypotheekverstrekkers nemen namelijk extra tussentijdse aflossingen mee in het bepalen van de hoogte van het hypotheekbedrag. In dit geval is het een aanrader om een weloverwogen keuze te maken tussen extra aflossen en dus een hoger hypotheekbedrag, of dit geld juist te gebruiken voor andere doeleinden zoals investeren. Moet een studieschuld worden aangegeven bij de bank of niet? Een studieschuld bij DUO wordt niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). De hypotheekverstrekker kan dus niet nagaan of jij gebruik hebt gemaakt van de maandelijkse bijdrage van Ome DUO toen je nog student was. Desondanks is het verzwijgen van je studieschuld geen aanrader. Stel je komt financieel gezien in de problemen waardoor je
Deel starters verzwijgt studieschuld bij hypotheekaanvraag
Van alle starters die een hypotheek aanvragen voor hun eerste huis, laat 15% niet weten dat ze een studieschuld hebben. Dat meldt het Financieele Dagblad op basis van een enquête van onderzoeksbureau Panelwizard, in opdracht van Viisi. Hypotheekverstrekkers kunnen het niet heel goed controleren, maar het is wel degelijk niet toegestaan om je studieschuld te verzwijgen als je een hypotheek aanvraagt voor je eerste huis. Het is zelfs fraude als je besluit de bijdrage van Ome DUO aan je studie niet te melden. BKR Maar deze fraude ontdekken is voor hypotheekverstrekkers dus vrij lastig. Ze kunnen zien welke schulden de aanvrager heeft via Bureau Krediet Registratie (BKR) en de hoogte van de hypotheek die iemand dan kan aanvragen daarop aanpassen. Een studieschuld wordt echter niet bij BKR geregistreerd, ondanks dat banken en hypotheekadviseurs hier wel voor pleiten. De enige manier waarop een hypotheekverstrekker kan weten of iemand een studieschuld heeft, is als degene dat zelf meldt of als er op de bankafschriften betalingen aan de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) te zien zijn. “Met het nieuwe leenstelsel – dat sinds 2015 is ingesteld – kun je 20.000 euro minder lenen bij een schuld van 15.000 euro.” Minder lenen Volgens de Consumentenbond kan iemand met een studieschuld van 15.000 euro in het oude systeem tot wel 32.000 euro minder hypotheek krijgen. Met het nieuwe leenstelsel – dat sinds 2015 is ingesteld – kun je 20.000 euro minder lenen bij een schuld van 15.000 euro. Dit bedrag is lager omdat studenten die onder het nieuwe leenstelsel vallen, langer hebben om hun schuld terug te betalen. Vorig jaar was er sprake van dat de studieschuld geregistreerd zou gaan worden bij BKR, maar vertegenwoordigers van studenten zijn daar fel op tegen. Later zei minister Van Engelshoven van Onderwijs dat de registratie er niet ging komen.