For the English version, click here. Het kopen van een woning, dat klinkt voor veel studenten als Chinees. Het klinkt als een onmogelijke opgave, en meer dan 80% van de studenten vindt het heel slecht gaan met de woningmarkt. Is het nou echt zo slecht gesteld met de huizenmarkt, of zijn er toch mogelijkheden? In dit artikel zullen we de situatie op de huizenmarkt voor net afgestudeerden onder de loep nemen. Impact Duo Allereerst speelt de studieschuld een rol in de maandlasten. Dit heeft impact op de maximale hypotheek die je kan krijgen. Wanneer de studieschuld onder het huidige leenstelsel is opgebouwd, gaan hypotheekverstrekkers ervan uit van een wegingsfactor van 0,35%. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat 0,35% van de studieschuld maandelijks wordt afgelost. Concreet houdt dit in wanneer je 4 jaar lang €1000 per maand leent, en dus een totale studieschuld hebt opgebouwd van €48.000, dat je maandlasten voor de studieschuld €168 per maand bedraagt. Dit kan dan dus niet aan woonlasten worden besteedt, en zal worden afgetrokken van de maximale hypotheek die je kan krijgen. Als je onder het oude stelsel van voor 2015 valt en een basisbeurs ontving, dan wordt er gewerkt met een wegingsfactor van 0,65% omdat de studieschuld in 15 jaar moet worden terugbetaald in plaats van 40 jaar. Studenten die onder beide stelsels vallen kunnen kiezen welke aflostermijn ze nemen, en afhankelijk daarvan wordt de wegingsfactor bepaald. Tijdens de aanloopfase van het terugbetalen van de studieschuld wordt voor deze groep echter door hypotheekverstrekkers standaard uitgegaan van de 15 jarige aflostermijn, wat resulteert in een lagere maximale hypotheek. Duo geeft hiervoor wel aan dat er een verklaring kan worden overlegd waarin de keuze voor de aflostermijn in staat wordt bevestigd, wat dit probleem zou moeten verhelpen. De gemiddelde studieschuld ligt rond de €16.500 voor alle studenten. De schuld ligt voor mensen tussen de 25 en 30 jaar gemiddeld op €20.300. Inkomen Een andere essentiële factor voor het maximale hypotheekbedrag is het inkomen. Het gemiddelde startsalaris na het afronden van een WO-master ligt rond de €2.500-€3000 bruto per maand. Een jaar na het afronden van de Master Finance ligt het gemiddelde salaris op €3.166. voor de master Accountancy is het gemiddelde salaris één jaar na het afstuderen €2.770. Hypotheek Neem het scenario dat je de master Finance afrondt. Na een jaar verdien je het gemiddelde salaris en beschik je over een vast contract. Je hebt een studieschuld van €20.300 onder het nieuwe stelsel, en verder heb je geen andere openstaande schulden. Als alleenstaande vraag je een hypotheek aan. De maximale hypotheek die je kan krijgen ligt met deze gegevens rond de €150.000. Dit gaat om een annuïteitenhypotheek van 30 jaar met 4.02% rente met een rentevaste periode van 20 jaar. Je betaalt dan €535 per maand. De huidige huizenmarkt Is het mogelijk om een starterswoning te kopen als je maximaal €150.000 kunt lenen? Wanneer je in of rondom Tilburg een woning zou willen kopen, beginnen de goedkoopste koopwoningen met prijzen van rond de twee ton. Zonder een eigen bijdrage is het dus al onmogelijk om een woning te kopen in deze situatie. Er is dus minimaal €50.000 eigen bijdrage nodig exclusief de kosten koper. Ontwikkeling huizenmarkt Is er wellicht meer perspectief in de nabije toekomst? De Nederlandsche bank en ABN AMRO verwachten dat in 2023 de huizenprijzen dalen met 6%. Rabobank en ING verwachten een daling van gemiddeld 3%. Een verdere daling wordt ook in 2024 verwacht. De oorzaken hiervan zijn voornamelijk de hoge hypotheekrente en een lager besteedbaar inkomen als gevolg van de inflatie. Een stijging van de hypotheekrente heeft uiteraard ook invloed op de betaalbaarheid van koopwoningen. Een verdere stijging van hypotheekrente zal de huizenprijzen doen dalen, maar dit komt door een lagere betaalbaarheid vanuit de vraagzijde. Daarbij komend zijn er aanhoudende problemen in de bouw, waardoor de bouw van nieuwe woningen achter blijft lopen op de vraag. Er is geen spoedige verbetering op dit vlak zichtbaar. Op de korte termijn lijkt de huizenmarkt zich dus niet positiever te ontwikkelen, met name voor starters. Conclusie Het is dus een flink karwei voor de gemiddelde net afgestudeerde om een koopwoning te bemachtigen. Met alleen een hypotheek is dit vrijwel onmogelijk. Op de korte termijn gaat dit ook niet veel beter worden. Dat het merendeel van de studenten het slecht vindt gaan met de woningmarkt is dus terecht. Zonder opgebouwd vermogen, of vermogende ouders die bij willen springen lijkt het dus op een “mission impossible”.
Ome DUO – Column Tim Foesenek
We mogen in Nederland best tevreden zijn over de studiefinanciering. Deze voorziening maakt het voor vrijwel iedereen mogelijk om te studeren. Sinds de afschaffing van de basisbeurs is een groot deel van de studenten echter volledig aangewezen op een lening. En niet iedereen is even huiverig om zichzelf de schulden in te werken voor een diploma. Een grote groep studenten is daar overigens helemaal niet bang voor. Veel “leenmaatjes” kijken reikhalzend uit naar de 24e van de maand om een bedrag van ruim duizend euro van hun geliefkoosde ome DUO in ontvangst te nemen en hun blijdschap hierom te uiten met kreten als “maximaal lenen is maximaal leven”. In veel gevallen is elke cent binnen een maand opgegaan, waarvan een significant deel richting het uitgaansleven wordt gesluisd. Erg druk kunnen deze studenten zich er vaak niet om maken: je hebt 35 jaar om het terug te betalen en met je salaris tegen die tijd voel je er niks van. Daarnaast is er een groep die ietwat behoedzamer omgaat met de mogelijkheid om te lenen. Dit deel is wel vatbaar voor het argument dat alles een keer terug betaald moet worden en zal er alles aan doen om zo weinig mogelijk te lenen van DUO. Hoewel we, denk ik, wel kunnen stellen dat deze filosofie verstandiger is dan die van de “leenmaatjes”, vind ik de angst om geld te lenen ook niet helemaal terecht. Laten we vooropstellen dat er geen betere instantie is om een schuld bij te hebben dan DUO. Zo zal ze bijvoorbeeld nooit je geld komen halen als je het minimumloon verdient, de betalingsregelingen zijn uiterst soepel en een studieschuld wordt niet BKR geregistreerd. Dan is er ook nog de rente, of eigenlijk het ontbreken daarvan. De rente is op dit moment 0%. Hoewel dit binnen afzienbare tijd zal veranderen, zal dit percentage naar verwachting niet heel snel stijgen. Allereerst wordt het rentepercentage voor 5 jaar vastgezet zodra je klaar bent met studeren en heeft de maatregel waarschijnlijk nauwelijks effect voor huidige studenten. Bovendien is de lening een liefdadigheid van de overheid en zou het erg logisch zijn als de rente altijd lager blijft dan de rente bij private instellingen. Een slimme student leent daarom om te sparen. De winst zit hem in een basisprincipe van de economie: de tijdswaarde van geld. In een gezonde economie is het interessanter om nu geld te hebben dan eenzelfde bedrag op een later tijdstip. Een reden hiervoor is het rendement dat je zou kunnen behalen over deze tijd. (Pas op met het beleggen van geleend geld, je kunt een grote hefboom creëren). De spaarrente is op dit moment vrijwel verwaarloosbaar, maar nog steeds hoger dan de 0% op de lening. In feite maak je dus winst op je geleende geld zonder iets te doen of risico te lopen. Een andere reden is financiële vrijheid. De mogelijkheid om geld uit te kunnen geven, ook al is dit niet van jezelf, heeft ook een waarde. Dat is precies waarom mensen bereid zijn rente betalen om nu grote aankopen zoals auto’s of elektronica te doen. En precies dat voordeel krijgen studenten van de overheid voor niets. Tel daar de inflatie bij op, en je kunt op dit moment meer kopen van je geleende geld dan van dit bedrag wanneer je het terug moet betalen. ”Hoewel banken alleen via jou zelf inzicht kunnen krijgen in je studieschuld, nemen ze dit wel in overweging bij het bepalen van de maximale hoogte van een hypotheek.” Zo gek zijn de leenmaatjes dus helemaal niet. In feite schuiven zij een deel van hun toekomstige welvaart naar voren, zonder erop in te hoeven leveren. De glimlach op hun gezicht illustreert ons precies de waarde van geld. Voor degenen die iets zuiniger met hun geld zijn omgegaan kan dit geld bijvoorbeeld van pas komen na hun studententijd. Ze kunnen dit geld bijvoorbeeld gebruiken om hun eerste inboedel te kopen, of een auto. Banken en kredietmaatschappijen zijn dan toch een stuk minder vriendelijk en het kan dan fijn zijn om wat geleend geld van ome DUO achter de hand te hebben. Bovendien kan het gespaarde geld altijd nog in een keer worden afgelost als het niet meer nodig is en de rente stijgt. Wat wel een puntje van aandacht is, is het aangaan van een hypotheek. Hoewel banken alleen via jou zelf inzicht kunnen krijgen in je studieschuld, nemen ze dit wel in overweging bij het bepalen van de maximale hoogte van een hypotheek. Als je hier niet eerlijk over bent, kunnen bepaalde garanties weleens in gevaar komen. Bind me er niet aan vast, maar ik verwacht dat banken hier in de komende jaren wel soepeler in gaan worden aangezien er maar weinig zijn die in het nieuwe stelsel nog ongedeerd hun studententijd doorkomen. Het leenstelsel is bedoeld om je studie te financieren. Mijn advies is dan ook niet voor elke student om maximaal te lenen. Wel wil ik meegeven dat het in veel gevallen verstandig kan zijn om gebruik te maken van de op dit moment zo gulle ome DUO. Zo zou ik een beginnend student met spaargeld eerder aanraden om te gaan lenen om deze spaarpot intact te houden, dan deze eerst op te maken alvorens te gaan lenen. Voorwaarde is in elk geval dat er verstandig en bewust wordt omgegaan met lenen. Als jij hebt besloten dat je liever nu wat meer geld hebt dan later, en daarbij het risico op rentestijging hebt meegenomen, dan heb je ook een goede keuze gemaakt. Dat geldt ook als je ondanks de benoemde voordelen nog steeds geen goed gevoel hebt bij het lenen van geld. Het belangrijkste is dat het leenstelsel met de huidige rente niet zo slecht is als velen beweren.